上半年上海楼市回暖 刚需改善型住房仍是市场主流

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  图片来源:海洛创意

  文|苑惠琼

  今年上半年,中央重申“房住不炒”的政策主基调,落实因城施策、城市主体责任的长效机制。作为一线城市,虽然上海楼市调控政策上保持稳定性和连续性,不过在多因素作用下,上海楼市回暖,出现“小阳春”行情。

  土地市场颇为平静 市区土地深受开发商“追捧”

  今年上半年上海经营性土地出让面积为191.15万平方米,比去年同期增加53.56%。成交放量显著,尤其是居住地块最为突出,上半年共成交138.40万平方米。

  但相对于周边城市,如苏州、杭州、南京等地,上海今年土地市场颇为平静,溢价率普遍较低。

  一线城市土地始终有稀缺性,作为房企而言,一线城市本是不可或缺的战区,但上半年,房企参与拍卖的热情也并不高,绝大部分地块只有1家企业投标,个别地块有2、3家投标。

  中原地产分析师卢文曦认为上海土地市场平稳原因在于:上海对资金要求较高的土地拍卖方式,过滤掉了一些资质较低、实力相对较小的企业。加之,上海楼市市场预期平稳,利润空间被压缩,房企在土地竞价过程中也不愿过于激进。

  上半年,上海经营性地块中只出现2幅溢价率超过50%的地块,并且居住用地最高溢价率仅16%,而81%的地块是底价成交。

  在上半年成交的地块中,虽然崇明、金山、奉贤等远郊地区仍是成交主力,但市区土地深受开发商“追捧”,今年上半年仅有的4幅溢价成交地块均在市区,其中长宁区虹桥地块溢价率高达109.7%,天山街道地块溢价率高达49.3%。徐汇和静安的地块溢价率分别为64.1%和23.1%。

  新建商品住宅呈现量增价稳行情 “豪宅化”特征凸显

  上半年,上海新建商品住宅供应面积376.5万方,累计同比增加61.4%;成交面积362.2万方,累计同比增加37.1%;均价始终在5.3万元/平方米左右震荡,呈现“量增价稳”的行情。

  在供应层面,随着楼市“小阳春”的升温,上半年房企放盘积极,单次投放10万方以上的项目则达到了17个,而去年同期只有10个。且内环内供应占比达到8.9%,比去年同期增加5.1个百分点。卢文曦认为背后原因在于房企对限价的担忧,希望在市场和政策都相对稳定的情况下尽可能一次性多投放。

  但在市场积极供应下,上海楼市成交市场尽管有回暖,但热度依旧低于正常水平。上海新房正常流量在80-110万平方/月范围内,从月度成交量来看,上半年最高点只有78万平方米。

  而且,由于近两年土地多高溢价成交,开发商为了保证利润只能开发高溢价产品,全装修、大户型、花园洋房等“豪宅化”住宅。越来越多的远郊区域项目也逐渐改变原先“刚需”的印象和定位,新房“豪宅化”特征越来越明显。

  从上半年成交前十榜单来看,有4个项目是均价超过8万元/平方米的豪宅。且据数据显示,90-120平面积段占比最高,约为为39.4%。但也多是从两房改三房,从郊区改善到市区,从非品牌开发商产品换成品牌开发商产品的刚需改善型居多。

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  △上海上半年项目成交榜单(数据来源:中原地产)

  上半年二手房市场表现靓丽 刚需小户型仍是交易主流

  判断楼市是否回暖,有很多指标可以参考,例如一线案场的访客量、续销期的项目成交的波动等等。但是所有的数据都没有二手房的成交显得更加客观。

  相对于新房市场,上半年二手房市场表现靓丽很多,上半年,上海累计成交二手住宅12.2万套,同比增加49%。3月“小阳春”更时出现2.6万套的水平。

  与新房需求不同,90平方米以内是二手房市场的交易主流。比如4月份占比为73.4%,5月份占比72%。小户型占到相当大比例。

  中原地产分析师卢文曦认为上海二手房成交不错的原因在于:推出的新盘多是远郊,对上班族而言时间成本太高,生活配套也差一些。并且新房交房至少1年以上时间,二手房现房的优势凸显出来。

  加之,市场平稳让一些搁置买房计划的买家重新入市,部分地区的旧改动迁项目也在一定程度上推动了上半年市场的靓丽表现。

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